マイホームは資産になるのか？ならないのか？

総務省では5年ごとに持ち家についての統計を取っています。
直近のデーターは平成25年。

持ち家は3217万戸。
持ち家比率は61.7%です。

さて、この3217万戸。
いうまでもなく、この数字には一戸建てもマンションも入っています。
マンションは一棟単位ではなく、世帯単位となります。

不動産は資産と思い込んでいる人が圧倒的多数だと思います。
確かに、住宅ローンが終わればタダで住めますからね。
気持ちは分かります。

しかし、それは「ローンが払い終われば」という前提です。

そろそろ、本題です。
ローンが払い終わる前に売却した場合、マイナスになることが非常に多いのです。

これは日本の不動産事情も大きく関係しているのですが、木造の戸建てで建築費が1500万円の場合、1年間に建物が落ちる価格は年間75万程度になります。

建物の価値が下がる分だけ、土地の相場が上昇しないと右肩下がりになるという事です。

分かりやすいように書きましたが、この構図はマンションでも同じです。

不動産は一言で書くと、「希少性」です。

表現が適切ではないかもしれませんが、「どこにでもある不動産」は資産ではなく負債です。
不動産ではなく、負動産と言った方が分かりやすいかもしれませんね。

そもそもで言うと、自宅はお金を生みませんから、マイホームを購入した瞬間、負債になるのです。
そんな事を言うと、賃貸だって家賃を払うから負債ではないか？という言葉が聞こえてきそうです。

確かに、賃貸もお金が出ていくという意味では負債ですからマイホームと同じです。

そういうロジックだと、マイホームはローンが終われば資産になる。という事につながる訳です。

話がぐるっと回りましたが、ローンが終わる前に売却した場合、果たして黒字がでるのか出ないのか？

購入総額ー家賃相場×居住月数＝購入原価と考えると良いでしょう。

この金額を上回る価格で売却ができれば、マイホーム購入は正解という判断ができます。
逆にこの金額を下回る価格でしか売却できないのであれば、自宅は資産ではなく負債ということです。

もう一つ要素があります。
住宅ローンです。

ローンの残高以上の価格で売れないと、売却するときに「手元のお金を投入する必要があります」
事実上負債です。

売却しても住宅ローンが払えないという状態は、そもそも購入時に頭金を入れる割合が少なかったという事を意味します。

ちなみに我が家の場合、18年前に5,000万円で購入した自宅。
月額家賃相場は、16万円程度ですから3,456万円です。
よって、購入原価は、1,544万円（5,000－16万×18年×12か月）です。

今更ですが、ここでいう購入原価とは税務上の計算とは全く違います。

持ち家か賃貸か？
持ち家が資産になるのかならないのか？という視点での言葉として使っています。

本題に戻りましょう。

我が家の購入原価は、1,544万。
現時点で売却するとした場合の予想価格は、約2,600万です。

従って、現時点では自宅を購入した事により、+1,000万円程度となり資産になっています。

但し、普通は借りられない不動産融資の借入成功という記事でも書いた通り、住宅ローン返済中の住み替えは結構大変でした。

記事では書きませんでしたが、住み替えを決断した時には、新居の支払いと既存の家の支払いをダブルで支払うことを覚悟しました。

資産と思って購入したマイホーム、実は負債にならないようにするためのポイントは

●建物減価割合よりも、家賃相場レベルが高いものを選ぶ
●自己資金を十分に入れて購入する
という二点が非常に重要です。